Les SCPI : sociétés civiles de placement immobilier, une autre forme d’épargne

Une société civile de placement immobilier a pour objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Les porteurs de parts d’une SCPI en sont les associés et bénéficient de la redistribution des loyers et des avantages fiscaux associés.

Le fonctionnement des SCPI

Les SCPI constituées par différents investisseurs sont attachées à une société de gestion spécialisée qui remplit 4 fonctions :

– la collecte des fonds d’épargnants : elle propose aux particuliers des parts qui représentent une partie du patrimoine foncier constitué par la SCPI

– la sélection et l’acquisition de divers biens immobiliers : habitations mais aussi locaux commerciaux, entrepôts, bureaux…
– la gestion des biens immobiliers et le versement aux associés des loyers perçus au prorata des parts souscrites
– la revente à terme du parc foncier et la redistribution du capital entre les associés ainsi que les plus-values éventuelles.

Les SCPI se conforment à des règles de gestion et d’organisation instaurées pour protéger les intérêts des souscripteurs sur le long terme et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers. En revanche, les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur valorisation résulte de la qualité de leur patrimoine et de leur rentabilité.

L’avantage d’un placement sur une SCPI

S’agissant d’un placement immobilier, il s’agit d’un placement à long terme mais dont la mise de fonds est diversifiée sur plusieurs biens immobiliers répartis dans toute la France. Il est donc possible de n’investir qu’à hauteur de sa capacité d’épargne, alors même que celle-ci serait inférieure au coût d’achat d’un bien immobilier en propre. Les achats de la SCPI portant sur plusieurs lots d’un même immeuble ou programme immobilier, les gestionnaires de fonds négocient des prix inférieurs à ceux du marché. Outre cette décote, les porteurs de parts de SCPI peuvent investir dans de l’immobilier locatif sans se charger de la gestion confiée aux professionnels.

Ce placement est le plus souvent rémunéré à hauteur de 4 à 5% par an avec des risques sur l’épargne minimes du fait de la répartition des placements sur tout le territoire, les rendant peu sensibles aux fluctuations locales des marchés immobiliers et locatifs.

Savoir choisir une SCPI

Les SCPI ont chacune leur orientation de gestion, il faut donc se renseigner sur leurs correspondances avec ses propres objectifs d’épargne. La plupart d’entre elles donnent accès à des avantages fiscaux différents selon le type de SCPI. Parmi les principaux dispositifs en vigueur, l’investisseur pourra choisir entre les SCPI “Malraux”, les SCPI “Besson” ou les SCPI “Robien”.

Les SCPI Malraux

Une SCPI Malraux dispose d’un parc immobilier formé d’immeubles d’habitation anciens destinés à des logements locatifs et situés dans des secteurs sauvegardés. La SCPI distribue à ses associés les avantages fiscaux résultant de la loi “Malraux”, qui consistent à déduire du revenu global passible de l’impôt sur le revenu, la plus grande partie du montant des travaux de rénovation entrepris.

Les SCPI Besson

Une SCPI Besson est spécialisée dans la location de logements neufs ou anciens, sous conditions de loyer et de ressources du locataire. Issue de la loi de finances pour 1999, ces SCPI offrent

– pour la location de logements neufs, une déduction fiscale sur les revenus fonciers en amortissement.

– pour la location de logements anciens, une déduction forfaitaire de 25 % sur les revenus fonciers, passée à 40 % à compter de l’imposition des revenus de 2003.

Les SCPI Robien

Une SCPI Robien poursuit toujours l’objectif de favoriser l’investissement dans l’immobilier locatif. Issu de la loi “Urbanisme et Habitat” votée le 2 juillet 2003, le dispositif reprend les avantages Besson tout en assouplissant les conditions de loyers, dont les plafonds ont été augmentés pour rattraper les prix réels du marché, ainsi que les conditions de plafond de ressources des locataires qui sont supprimées.